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混沌樓市之下,如何抓住轉瞬即逝的投資機會

  來源:魂斗罗归来燃尽之城攻略發布日期::2019-07-01瀏覽次數:39

摘要:文丨 大胡子說房團隊上周五,西安來了一發大調控,突然限購升級,跟一線城市一樣,外地人買房要5年社保。上一個月,還有蘇州的調控升級,最高限售5年。而另一邊,大

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文丨 大胡子說房團隊

上周五,西安來了一發大調控,突然限購升級,跟一線城市一樣,外地人買房要5年社保。上一個月,還有蘇州的調控升級,最高限售5年。而另一邊,大灣區的珠海悄悄放松限購,這個月初南京高淳區也完全放開限購。

這些熱門城市,一邊是收緊調控,而另一邊又在放寬,樓市調控到底是松還是緊?

一邊是國家高喊著房住不炒,一邊我們又看到不少城市房價連連上漲,以至于還被住建部點名警告。

中國的樓市,現在到底處于什么狀況?最關鍵的是,這種形勢之下,到底哪里才是最適合大家投資的城市?

當前樓市調控究竟是松是緊

?1.為什么各地調控松緊不一?

最近樓市的調控是怎樣的?

西安限購升級,外地人的社保要求5年,媲美四大一線。

蘇州限售新政,園區限售5年。

恩施頒布止跌令,禁止開發商降價。

珠海限購幾乎名存實亡,除了少數區域幾乎已經不限購。

南京對高淳區放開限購,外地人直接就能買房。

還有國家支持對超大城市以外的城市,放松放開落戶限制。

如果你以調控松緊的角度來看樓市走勢,你會發生矛盾重重。但其實大可不必驚訝,看不懂不是因為樓市太復雜了,相反,現在的樓市其實很簡單,只是大家看樓市的角度不對。

看懂樓市調控,只需要抓住一點:調控的目的是什么?沒錯,相信很多學員都知道:一個字,穩。

為什么西安要限購5年,因為它連續39個月房價上漲,同比漲幅連續6月居全國首位;

為什么蘇州最高限售5年,因為它房價連續5周,領漲全國;

為什么恩施要頒布止跌令,因為要防止市場為了出貨而爭相降價,導致樓市崩盤;

為什么珠海暗中放松限購,因為樓市被5年限購壓抑了近2年,最重要的外地購買力進不來;

為什么南京放開高淳區限購,因為高淳區正在實施引進人才戰略,不放開限購,怎么吸引更多人才入駐,怎么帶動區域經濟發展;

國家對于樓市的調控,你不能簡單用松或者緊來形容,它是對不同城市進行了不同力度的調控。簡單來說,就是“因城施策”。

國家既不愿意房價不健康的過快上漲,也不愿意看到房地產這一支柱產業一蹶不振。就是要讓房地產市場平穩健康發展,既有利于民生,也有利于整個宏觀經濟平穩運行。這就是國家的智慧。

有人還會疑惑:那為什么全國范圍內放松落戶限制?那不是要為房地產市場加一把火,而是國家要發展,要推進大城市化進程啊。別動不動,什么政策都和樓市***在一起,全國放松落戶還真不是為了樓市,而是為了國家發展大局。

本來大城市化,就是國家發展的必然過程,你看國外紐約、東京、倫敦這些城市就是典型的例子,本來最好的城市就會吸納最大量的人口。當然,我們也要看到大城市化過程中的機遇和風險,這帶來的是什么,是日益加劇的城市分化!

?2.全國樓市明顯分化,漲跌都要嚴調控

先來看樓市整體的情況。5月國家統計局公布的數據顯示,5月房價同比增幅11.4%降為11.3%,為13個月來首次出現小幅收窄。雖然有67城出現上漲,但漲幅最高的西安市也僅同比上漲2%。

而銷售面積上,也從去魂斗罗归来燃尽之城攻略年全年11%-15%的同比增速,降為今年1-5月的6.1%增速,直接腰砍。

所以,很明顯可以告訴大家,現在樓市仍是處于調整階段。但是有些朋友又有問題了:那怎么西安、蘇州還有其它一些城市,房價還漲得這么厲害?

還是那句話:樓市分化。整體的調整,不代表每個城市的樓市都一樣,現階段房地產市場不能僅從全國角度來審視,更重要的是要學會區別看待。

現在全國樓市分化明顯,基本可分為三類情況:一線、二線、三四線。

一線城市,樓市穩定,在最嚴的樓市調控之下,房價已經平穩了兩年,調控不放開,樓市很難再有大變。總結來說就是保持穩定的基調。

二線城市,由于一線城市關門和近年來二線城市的快速發展,樓市相當火熱,很多城市大量剛需進城,供不應求的現象依舊嚴重,成都、杭州、南京等,還是有萬人搖號的現象。

但也有部分城市,屬于跟風上漲,譬如廣西南寧因為漲得太快,還被住建部點名,但一個勉強算上二線的城市,就算是省會,真的能支撐房價持續上漲嗎?反正我在廣東看到的是,大量廣西的年輕人都跑來廣東發展了。二線市場總結來說就是,熱點市場,內部再分化。

三四線城市,購買力已經被棚改透支,再加上三四線城市的人口大量凈流出,目前正上演一場欲跌不跌,嚴控房價下降的魔幻現象。湖北恩施頒布樓市“止跌令”、安徽蕪湖叫??⑸探導坌形?、江西贛州要求開發商停止低于申報價值的“特價房”銷售,還有河南省汝州市,更是直接重啟棚改。總結來說就是趨勢要下跌,形勢在穩定。

所以,在樓市分化愈發嚴重的當下,各地調控不可能一刀切,總而言之就一句話:漲要控,跌也要控,漲漲跌跌都要控。兩手都要抓,堅定執行“房住不炒”。

結合看看最近官方的表態就可以體會到這一點了:

5月6日,發改委明確,放寬落戶不等于放松對房地產的調控;

5月24日,人民日報海外版評論“中國不會靠炒房拉動經濟”,“因城施策”絕不是“因城放松”;

6月13日,銀保監會郭主席稱,過度依賴房地產將付出沉重代價。

發改委、人民日報、銀保監會,一個掌控政策頂層設計,一個掌管***導向,另一個管理樓市背后的金融體系,三位合一,集中給樓市喊話,已經將官方的態度表露無疑。就算你再想漲,在這個特殊的時期,也得先穩一下。

調控之下,有哪些適合大家投資的高價值城市?

買房哪里有價值?肯定大部分學員第一能毫不猶豫說出來:北上廣深。好,你們說得沒錯,但都限購5年啊,買不了。

還有其它嗎?聽過我其它課的老學員,應該就能很快反應過來:強二線城市、環一線城市。是的,這些都是有價值的城市。但目前樓市仍處于嚴控的階段,就連強二線、環一線也基本都被限購限制住了。

我們投資城市,首先得能買,然后才有投資的機會,否則買不了,房價漲也和你沒關系。

至于其它一些弱二線,特別是對于三四線城市,沒有人口沒有產業支撐,投資價值很低甚至還可能是坑,關于這一點我反復強調過很多次,相信大家也很熟悉,我就不多說了。

所以,一個不限購,同時又要有投資價值的城市,在這一刻就顯得愈發珍貴。那么強二線和環一線城市中,有不限購城市嗎?還真有兩個漏網之魚。

強二線城市中,有唯一一個不限購的城市——重慶。而環一線城市中,也有唯一一個不限購的城市——惠州。這里的環一線,我是說真正能深度受一線城市輻射的城市,想廣州旁邊的清遠,算不上真正的環一線城市。

如果大家想要知道具體哪些一線周邊的城市才是有價值的環一線,可以訂閱我2019房產投資課,里面會有詳細介紹。

言歸正傳,那么對于僅有的兩個不限購城市,他們到底是什么情況呢?

?1、強二線城市中唯一不限購的重慶

為什么偏偏重慶不限購,難道重慶發展很差?非也非也,重慶人口和經濟體量非常大,常住人口3100萬,遠遠甩出擁有2400萬人的上海;GDP總量高達2萬億,僅次于北上廣深。按理說,這樣一個千萬級人口、萬億級GDP的城市,不限購的確說不過去魂斗罗归来燃尽之城攻略。那么,原因出在哪里?

最主要的原因是因為重慶的天量土地供應。

重慶長期保持著天量的土地供應。我們都知道,我們都知道,“物以稀為貴”,反過來說,再重要的東西,如果不稀罕了,也不值錢。就像空氣和水,誰都離不開,但就是不值錢。

重慶的房子也一樣,土地供應太多了。以去魂斗罗归来燃尽之城攻略年為例,2018年重慶土地供應達到1933萬平方米,這是什么概念?隔壁的成都只有740萬平方米,一半都沒有。根據重慶網簽數據,去魂斗罗归来燃尽之城攻略年全年重慶成交20萬套房子,相當于每天賣近550套,光看這個量很恐怖,重慶的房子需求也是很強勁的。

但問題是,它供應更恐怖,去魂斗罗归来燃尽之城攻略年一共供應25萬套房子。供應量那么大,也就難怪那么多年來,重慶的房價一直那么低了。

所以目前重慶房價只有1.4萬/㎡,而同級別的城市,杭州房價就上到3.2萬/㎡、天津2.5萬/㎡、南京2.5萬/㎡?;桓黿嵌壤此?,房價也沒有暴漲,2011年至2019年,8年間,重慶房價年均僅增長9.67%,對于過去魂斗罗归来燃尽之城攻略的中國樓市來說,那真是太低了。

但是天量供應不可能無窮無盡,而事實上,重慶也的確正在減少土地供應,根據計劃,2019年-2021年這三年的土地供應面積為1866萬平方米,平均下來每年只有622.23平方米。未來房價還是要上漲的。

但是要注意兩點。第一,投資重慶,必須長期持有。土地供應在減少,但房子的存量、過去魂斗罗归来燃尽之城攻略供應的土地不可能一下子消化完,所以投資重慶沒問題,但必然需要長期的持有才能等到房價的明顯上漲。當然,前提是要選對區域和項目,這是不管哪個城市都要注意的問題。

第二,重慶對外地人限貸很嚴,基本只能全款買。重慶經濟那么強,人口那么多,自身又不限購,近兩年吸引了很多炒房客蜂擁而至,致使重慶這么恐怖的供應都一度出現“一房難求”的局面。所以,重慶政府18年出臺“628新政”,規定在重慶市內,無戶籍、無企業、無工作的三無人員,除非有1年以上社保,否則禁止貸款。

這意味著,即使現在重慶不限購,外地人想在重慶投資,只能全款,相當于失去魂斗罗归来燃尽之城攻略了房貸這個杠桿放大器。再加上想要滿意收益的長投資周期,這一刻的重慶雖然城市價值高,又不限購,但對于房產投資來說,算不上一個很好的選擇。

那么惠州又是怎樣呢?

? 2、環一線城市中唯一不限購的惠州

作為一個環一線城市,投資惠州的核心邏輯不在于它自身的發展,而在于它所挨著的深圳。

很幸運,深圳在2016年提出深圳東進戰略,深圳政府砸1.4萬億投入,要打造深圳東部中心,改變東西發展不平衡的格局。作為與深圳東部直接相連的惠州,無疑就是深圳東進戰略的重大受益者。

在深圳的東進戰略中,甚至規劃將深圳地鐵14和16號線延伸到惠州。雖然因為惠州城區人口不達標,惠州段的地鐵動工暫時擱置,但在大灣區發展、環深都市圈發展、深圳外溢人口倒逼,三重力量推動下,深圳到惠州段地鐵開通只是時間問題。

當然,深圳的剛需會外溢到惠州買房,最核心因素就是因為除了惠州,他們沒有好的選擇。

價格上,深圳的房價太貴哪怕到了東部邊緣的龍崗、坪山,好一些的房子也要4萬/平,而惠陽和大亞灣1.4萬/平就可以了。而深圳北部的東莞塘廈鎮、鳳崗鎮,這兩個鎮的房價已經去魂斗罗归来燃尽之城攻略到2-3萬/㎡。東莞虎門鎮和長安鎮,房價也去魂斗罗归来燃尽之城攻略到了3萬/㎡。

購房資格上,東莞限購,連與深圳隔海相望的中山也限購,唯獨惠州,距離深圳那么近,還不限購。

所以到了現在,對于投資惠州而言,甚至已經不是惠州的價值有多高才去魂斗罗归来燃尽之城攻略投資它了,而是對于龐大的深圳剛需來說,除了惠州,你真的找不到又便宜、又能夠買的地方。就跟水往低處流一樣,買不起深圳、沒資格買深圳的人,就只能聚集在價格低、不限購的惠州了。

但是,偌大一個惠州,真正能深度得到深圳輻射的,只有最貼近深圳的惠陽區和大亞灣。

一方面,惠州當前自身發展一般,而深圳面積小、人口多、產業強、房價貴,對周邊城市的發展帶動和房價輻射作用非常大。所以只能說是哪里越靠近深圳,哪里就越有投資價值。

另一方面,只有那些與深圳有地鐵相連的區域才會是深圳剛需客外溢可能性最大的區域。所以,投資惠州的標準,在靠近深圳的基礎上,還要靠近與深圳直連的地鐵。雖然城市與城市之間的連接方式有很多種,高速、高鐵和地鐵等等。但是對于投資房產而言,地鐵的價值一定是最大的。

因為這是短途人口選擇最多的交通方式,相比高速、高鐵的人流,地鐵人流才是最有效的購房人群。我們投資,不僅靠考慮房價漲幅的問題,更要考慮未來轉手的問題。

所以,投資惠州,價值最大的就是惠陽區和大亞灣,這兩個區域才是深圳剛需最大的外溢去魂斗罗归来燃尽之城攻略向。在惠陽和大亞灣的路上和小區、商場的停車場里,遍地都是深圳的粵B車牌。出了惠陽的老城區,你見到的深圳人比惠陽人還多。為什么會這樣?就是因為對于很多深圳人來說,住在惠陽和大亞灣,然后工作在深圳已經是相當普遍的現象了,雙城生活氣息濃厚。

由于嚴格的限價,惠州的房價近兩年幾乎沒有怎么動過,有些項目想要賣高價,直接就被封盤。但是這種好機會不會持續多久了。根據我們的渠道消息,現在惠州限價已經開始放松,很多項目新備案的房子都已經準備好上調房價了。

所以,低價購入惠陽和大亞灣房子的機會正在慢慢消失,等限價完全放松,當地開發商舊的房子賣完,新的房子以新價格備案好,那價格就不是現在的房價了。

但是,不代表隨便一個地方,隨便一個項目都能買,最有價值的區域永遠都是少數,而惠陽和大亞灣的價值區域又是哪里呢?

最值得投資的區域是怎樣的?

對于惠陽和大亞灣,那些郊區板塊我們直接就可以忽略,只看靠近深圳和規劃深圳地鐵的惠陽城區和大亞灣西區,其中也有不同的幾個板塊。

?1、白云新城板塊

白云城板塊,直接就挨著深惠邊界上,是惠陽區最靠近深圳的板塊。同時,也是14號線進入惠陽的第一站,它離深圳段14號線終點站的距離也不過2公里?;瘓浠八?,即使14號不延伸到惠陽,它也能享受得到深圳段的地鐵。

通過14號線,可以直達深圳福田中心區崗廈北站,最快只需要40分鐘。而崗廈北位于深圳最繁華的福田CBD片區,可以說,14號線堪稱一條黃金地鐵線,未來白云城的價值自然不言而喻。

但白云新城板塊也不是哪里都好,以淡水河為中心,白云新城板塊可以分為南部和北部,南部新房供應很少,尤其是到了白云一路附近,基本都是民房,涉及拆遷,以后開發會比較難。一些在被民房包圍的項目,很明顯入住率很低,陽臺上都掛上了急售的橫幅。

而北部,基本都是空地,開發相對容易,大開發商云集,比如星河、保利、恒大等。這些大開發商扎堆在白云新城北部,是白云新城的房源集中區域。

而且大開發商建的房子和小開發商品質完全不一樣,譬如星河盛世,89平可以做出來4房,實用面積幾乎等于建筑面積,也就是說得房率100%,贈送面積就抵消掉公攤,相當于人家110平的房子。

?2、淡水老城區板塊

淡水老城區板塊位于白云新城板塊東部,惠陽的吃喝玩樂基本都集中在這里,最成熟的商圈就在這里。所以,這里的人流、配套都不是問題,但是這里距離深圳14號線終點站已經去魂斗罗归来燃尽之城攻略到10公里以上。

另一方面,因為是老城區,所以塞車是家常便飯,就算你不在乎地鐵,你開車到深圳上下也不是很方便。

對于工作在深圳的剛需來說,本來深圳就塞車,如果在惠陽還要上下班還要多花二三十分鐘,每天這樣折騰,有什么意義呢?即便你這里有再成熟的商圈、再完善的配套,可是畢竟不是天天逛商城,需要的時候從白云新城過來10分鐘就好了。

所以,淡水老城區板塊更適合本地人。

?3、惠州南站板塊

老城區再往東,就是惠州南站板塊,涵蓋惠州南站附近的區域?;葜菽險炯詞?4號線惠州段規劃的站點之一,也是高鐵站。從惠州南站到深圳北站,最快只需27分鐘,票價20塊,一天來回也就不到40塊。這對于深圳人來說,也是不錯的選擇。如果有好的項目,對于投資或者深圳人自住都可以考慮。

但是,相比白云新城會差一些。一方面高鐵沒有地鐵方便,如果你到深圳高鐵站附近還好,而如果到深圳其它地方還要重新轉地鐵就很麻煩了,光在高鐵站出站走到地鐵入站都要十幾分鐘。而且,高鐵不像地鐵自由,需要提前買票,時間固定,票價也比地鐵貴。

另一方面,高鐵南站板塊周邊多是民房和荒地,想要建設起來可不容易。很簡單的一個道理:惠州的地本來就不貴,南站附近又有***的皇帝,干嘛要花重金,還要勞心勞力去魂斗罗归来燃尽之城攻略拆遷民房?換而言之,這一***民房對于以后的發展來說,難免有所阻礙。

?4、大亞灣西區板塊

大亞灣西區板塊位于惠陽區南部,整個板塊相對較大,又可以細分成臨深板塊和西區中心板塊。

賣的最火的就是臨深板塊,顧名思義,就是最靠近深圳的板塊,同時也靠近深圳16號地鐵線,對于深圳剛需來說,也是不錯的選擇?;菅艫拿饜竅钅苛獬?、德州城等都在這里。

西區臨深板塊與白云新城板塊非常類似,一樣都是臨近深圳,只不過一個在南,一個在北。但是它對應的深圳地鐵16號線,價值相對就沒那么高,不直達福田中心而是直達深圳的龍崗中心。

臨深板塊要注意兩點:1.這里原本是大亞灣的郊區,配套可想而知很不夠成熟,所以小區自身的配套完不完善很重要,小項目要謹慎。2.因為這里臨深,又有***的空地,所以現在這里建了******的樓盤,放眼望去魂斗罗归来燃尽之城攻略密密麻麻都是新房子。

所以買這里的房子,挑對項目很重要,配套要好,交通要便利,否則以后轉手,人家憑什么買你的。

除了西區臨深板塊,大亞灣西區比較熱門還有萬達廣場所在的西區中心板塊,位于淡水老城區南部,萬達廣場所在是大亞灣商業、配套最發達的區域。但大亞灣畢竟是新區,人氣主要集中在萬達附近,其它區域整體人氣還是不太高。

?5、大亞灣澳頭板塊

澳頭板塊位于西區東部,其實離深圳和深圳地鐵已經不近,離深惠邊界近20公里,但是因為靠海,也吸引了一部分人來買。但實際所謂的海景,海水質量很差,海邊也全都是漁船,旅居的價值太差。

對比惠陽和大亞灣的各大板塊來看,結合最重要的靠近深圳和深圳地鐵,還有板塊的配套,最有投資價值的就是白云新城板塊,哪怕惠州段地鐵沒有開通,也可以接駁到深圳段的終點站,又有多個大開發商聚集開發,重點是新開發的白云新城北部。

其次,再考慮惠州南站、大亞灣臨深板塊和西區中心板塊。大亞灣臨深板塊離來往深圳尤其是龍崗坪山方便,但房子太多,必須要挑對項目才行,而惠州南站和西區中心板塊還需要時間,惠州南站需要時間建設,西區中心板塊需要時間吸納人氣,對于投資來說,需要更長時間才能兌現。

最后的惠陽淡水老城區板塊,更適合當地人居住,而澳頭板塊更加是完全不考慮投資了。

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